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2009年11月30日

一斉退去

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1つの法人と多数の賃貸契約を結んでいると一斉退去が怖い。

恐れていた状況がきた。

親物件に入っていた法人

10部屋契約していたのだけど、今回7室の退去連絡がきた。

全部で27室だから、ダメージはでかい。

ただ、2室以上の解約の場合、3ヶ月前連絡の条項を入れておいた。

そのため、2月末まで契約が残る形になった。

3月からの入居だからタイミングはイイ

しかも、時間的猶予がある。

なんとか対応していきたい。


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ラベル:退去
posted by autamn at 19:04| Comment(6) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月03日

根抵当2

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根抵当の件で、銀行に行ってきました。

丁寧な説明でだいぶ理解できた。

なんか、根本的な勘違いをしてました。

極度額というのは、そこまでの金額が借りられるというものではない。

そこまでの金額を借りる上で抵当権を新たに組む必要が無いもの。

つまり、借りる時には通常の審査が必要になる。

もちろん審査はあるだろうけど、ある程度融通の利きやすい目安の金額かと思ってました。>極度額

以下、個人的な理解ですが、
根抵当のメリット(借りる側)は、借りる度に抵当権の設定の必要が無いので、
何度も借り入れる場合、手続き費用が抑えられる。

逆に、デメリットとして、金利を含め極度額まで銀行側は優先して返済される件。
これは銀行側にとっては大きなメリットだが、
借入側からすると極度額まで押さえられてるようなもので、
他の銀行からの借入がし難くなるデメリットに繋がるんじゃないかなぁと

結論としては、
あまり何度も借入をしない普通の大家さんは、根抵当は必要ないんじゃないでしょうか。

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posted by autamn at 00:27| Comment(4) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年10月01日

根抵当

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今回の相続で、家の資産を色々整理して、色々な事実が発覚しました。

その一つは、親物件に根抵当がついていた件

現状の借入は、極度額の半分くらい

単純に考えたら、半分は余力有りってことでしょうか?

被相続人が借入人の一人でしたので、
今回の相続で、借入をし直す必要があり。とのこと

被相続人に代わり、私が借入人の一人になります。

悩ましいのが、
根抵当のままがいいのか、普通の抵当権に変更した方がいいのか

借入側から請求したら、1ヶ月以内に元本の確定を行わなければならない。
と勉強したことがあります。

ということは、根抵当から普通抵当へすることは容易ってことかな?

借入の使途は限られるはずだよね?

極度額まで審査無しで借りれるの?

根抵当について、学問としては勉強しましたが、実際の運用はよく分かっていません。

担当者に電話で質問したのですが、根抵当を外して欲しくないようで、少々甘い話をしてきます。

足りなければ極度額が増やせる。とか

新規の不動産でも貸し出せます。とか

甘い言葉をそのまま信じて痛い目を見るのはゴメンです。

その場で突っ込みを入れていくと、新規の不動産の場合は、それも担保に入れていただいて・・・などと微妙な話し。

新規の不動産を担保に入れるなら、根抵当の意味無いような?

極度額まで自由に借入できるのがメリットじゃないん?

まあ、とりあえず、いろいろ疑問に思ってるとこがあるので、
明日は銀行に乗り込んできます。


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ラベル:根抵当 極度額
posted by autamn at 00:11| Comment(4) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月11日

ライニング工法と直水工事

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先日、親物件の給水設備について、水道屋に見てもらった。

受水槽を取り除いた工事費を見積もってもらったのだ。

全部で400万円くらいかかる様子。

地域にもよるが
うちの地域だと4F以上だと増圧ポンプが必要とのこと。

こいつが高い。定価が300万円近く(@@

とりあえず、見積りの説明は理解できたので、
今後の改修スケジュールの中で行っておこうと思う。

ついでに、
最近流行りのライニング工法についても聞いてみた。

その水道屋曰くであるが、

『ライニング工法は、どうしても完璧な施工はできません。
ところどころで抜けがでます。

だから何百万もかけてやる価値は微妙ですねー
お勧めできません。』

とはっきり言っていた。

うーん。。。


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posted by autamn at 11:55| Comment(4) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年06月01日

土曜日のこと

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親物件で5月末に退去の発生がありました。

退去といっても、
この部屋、最初から使われてなかったようです。

うちの物件では9部屋もお借りいただいている法人様

半年前に契約してから、ずーっと空室状態だったらしい。

使ってないことに気づいて、慌てて解約連絡。

大家としては、お家賃さえいただければ問題無いのですが、
こんな会計で大丈夫でしょうか。この法人様

太いお客様なので、心配になってしまいます。

さて、土曜日行った作業についてですが、
その部屋に火災報知器の設置。

入居者様と調整をしながら、少しづつ設置を行っているのですが、
この部屋、住んでる人いなかったのだから、連絡が来るわけが無い。

ということで、報知器を設置できずにいました。

契約が解除になったので、堂々と入って設置作業。

あ、ちなみに、6月の中旬から入居者が決定。

うーん。この時期に素早い入居付け。

今回の早い入居付けには驚きました。管理会社さん、やれば出来る!

そして、その後は、Shindy3110様にお越しいただき、
親物件を見ていただきました。

Shindy3110様と言えば、
言わずと知れた電気系エンジニアのスペシャリスト

防犯カメラを付けた方がいいですねー
光はフラッツしか入ってないですね。
ここは鍵かけた方がいいですよ。

などなどと鋭い指摘。

でも、やっぱり屋根と給水の調査が最優先ということ

自分でも理解していた点

改めて人に言われて再確認。

リフォーム計画を年単位で考えていかないとなぁ・・・と

ついでに空いていた部屋を見ていただいた時、
電話のモジュラーが剥き出し状態だったのを発見。

近くのホームセンターに行って、部品を購入。
交換作業をやっていただいちゃいました。

Shindy3110様のいい人っぷりも再確認。

Shindy3110様、いろいろとありがとうございました。

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ラベル:不動産投資
posted by autamn at 01:37| Comment(12) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月27日

戸籍抄本必要なの?の続き

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前回の続きです。

親物件の入居者さんから戸籍抄本を求められている件です。

あの日、不動産屋さんへはメールをしました。

事務所利用が発覚した時点で、大家へ一報入れるべきだという点

陸運局へ確認したが、戸籍抄本を求めることは無いと聞いた点

どうしても必要であれば、私から担当者へ連絡するので、連絡先を教えてくれ。と

こちらの主張を淡々と書いた内容です。

そして、本日、お菓子を持って、その不動産屋を訪問してきました。

私が訪問すると、不動産屋さん、少し怒っていました。^^;

まあ、ある程度予想していた反応ですが。。。

宅建業法を持ち出して、大家の責任の話しをしてきます。

そして、不動産屋さんが間に入って交渉してくれている話しも。

それを聞いて、私のほうで一歩引きました。

ご苦労をおかけしました。と

そうすると、すんなり、
バッチリ私の持っていきたい方向に話しが進みました。

入居者さんに連絡をとって、
大家から連絡がいく旨を伝えてくれました。

明日、入居者さんと連絡をとり、陸運局に連絡をし、
私の方で陸運局と直接確認のやり取りを行う流れになるかと思います。

メールで送っても、全く動いてくれなかった管理会社さん

やはり直接会っての会話は、話しがスムーズです。

最後には、
今度、退室する部屋の件について、とても前向きな会話ができました。

良いタイミングで訪問できたな。というのが感想です。

メールと電話と訪問と

状況に応じて、コミュニケーションの手段を使い分けていきたいものですね。

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ラベル:大家 不動産投資
posted by autamn at 01:23| Comment(5) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月24日

戸籍抄本って必要なの?

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親物件で、ちょっとした問題が。

親マンションは、住居専用での契約なのですが、
運送屋の事務所として利用されている部屋が一つ。

最近契約した部屋です。

そこの入居者から戸籍抄本の提出を求められました。

なんでも、陸運局から求められているとのこと。

相続の真最中で、相続人全員の戸籍抄本が必要らしいのですが、
かなりの個人情報で、気軽に渡していいものかどうか。

陸運局に問合せたら、戸籍抄本を求めることは無いと言うが、

管理会社問題無いから提出してくれと言う。

市役所に聞いたら、聞いたことが無いと言う。

大家の戸籍抄本を求められることってあるのかな?

さて、どうしよ。

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ラベル:不動産 大家
posted by autamn at 22:35| Comment(6) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月03日

法人キャンセルの理由

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昨日記載しました法人契約のお話し。

結局、契約の方向で進んじゃいそうです。

私が断りを入れた時点で、既に管理会社が契約書のやり取りを進めていました。

現状で既に入居率の高い法人様。

あまり怒らせるのは得策ではありません。

1晩考えましたが、入居OKの方向で進みたいと思います。

しかし・・・前回の入居者決定の時に、

『今後は個人のかたでお願いします。』

と管理会社さんに伝えていたのになぁ・・・


実は今回、私が法人契約を断ろうとしたことには、いくつかの理由があります。

1つの法人の入居率が高まることへの警戒が強い

というのは一番大きな理由ですが、実は他にもあります。


<3月頭のタイミングで空室が1つと言う点>

3月中に、1室くらいは埋められるだろうという自信がありました。

他の不動産屋に声をかけるチャンスでもあると考えました。

今の管理会社さんに、今週末から他の不動産屋さんにも声かけさせてください。と伝えてあったのです。



<近い将来、自主管理への切り替えを考えている点>

これだけの契約ができる法人とは、当然、今の管理会社との繋がりが深いものと思います。

今の管理会社さんを切り替えるタイミングで、この法人さんは全部抜ける可能性が高いと考えています。

それで、自主管理への切り替えタイミングの前に、
この法人さんの比率を下げていくことを考えていました。


<入居者さんの素行の問題>

この法人さん、土木系のお仕事をされているのですが、

外国の人が廊下にツバを吐いたりするんですよね。



これらを総合して、今回はお断りしようとしていたのでした。

とりあえずは前向きに、

満室になったことを喜びたいと思います。


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ラベル:賃貸 不動産投資
posted by autamn at 09:55| Comment(6) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月02日

満室ならず!


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法人の一括借り上げ物件。

賃貸では不安ですよね。

一斉退去の恐怖。

物件を購入する場合、それだけで躊躇しちゃいます。

実は、親物件がそういう状況。

26戸のうち、10戸に1つの法人が借り上げている。

以前も、多いなぁ。と思っていたんだけど、知らない間に勢力を拡大していた様子。

確か、去年のこの時期は6戸だった気がする。

そして、本日、入居決定の連絡!

やった!遂に満室だ!

しかし、賃貸人を聞くと、また、その法人さん。

全部で11戸になってしまう。

・・・悩んだ挙句。

『今回はゴメンナサイ。』しました。

ちょっとこれ以上は無理。

その法人さんの財務体質が云々ではありません。

1つの法人の比率が高まること自体がリスクなんです。

管理会社様、ごめんなさい。

でも、リスクが高いんですよ・・・


さて、この場合、皆さんならどうなさいますか?


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posted by autamn at 16:39| Comment(7) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月12日

Dear 管理会社様

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前回のブログを読んで、kamochanさんからメールをいただいた。

ある記事の転送。

いいアドバイスが記載してあった。

正直、今の親物件の管理会社に対しては、思うところがある。

でも、今は相続の真っ最中なので、管理会社の変更は控えようと思っていた。

実際、税務署に申告する時に、
必要な情報を引き出せなくなるかもしれないから。

管理会社に残っていて、うちには残っていない情報。

そういったものが、あるかどうかもわからないが、
実際に必要になった時に協力してもらえないと大変なことになる。

だから、相続が終わるまでは穏便にいこうと思っていた。

しかし、おとなしくしているのはやめにしよう。・・・かな。

空室時のお家賃は、一生回収できない機会損失だ。

『2月中に決まらなかった場合、
3月からは他の不動産屋にもお声をかけさせていただきます。』

とメールをしてみよう。・・・かな。

親の了承を得てからだけど。

さて、先方の反応はどうなるだろうか・・・

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posted by autamn at 18:41| Comment(2) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月10日

管理会社大丈夫か!?

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何度か登場している親物件の管理会社さん

またもや、どうにも腑に落ちない事が起こった。

先月から、空室発生時のリフォームは、
私の親戚にお願いすることにしたのだ。

早速先月、1室空きが出たので、
親戚と2人でリフォーム費用の算出に向かった。

中を見て、愕然

ふすまはボロボロ、床には小さな穴がいっぱい空いていた。

マンション管理 0[1]...jpg

マンション管理2..jpg


そう、明らかにペット飼っていた形跡。

親物件は、ペット不可!ときちんと契約書にも載せている。

早速管理会社さんに連絡。

すぐに駆けつけてくれた。

前の入居者に対して、リフォーム費用の全額負担を交渉すると言う。

そして、見事に勝利

珍しくフットワークがイイ。

いや、さすが!不動産の専門家、見直した!

・・・と思っていた。

でも、ここで一つの疑問。

あれだけボロボロで、退去時の立会い時に、気づかなかったのか??

早速、管理会社さんにメールで打診。

今回の件のお礼と共に、退去立会いでは気づかなかったですか?と。

管理会社さんからの返答

『できるだけ退去時には立ち会うつもりでいますが、

時間が合わないと立ち会わないこともあります。

最近は「国交省ガイドライン」等を縦になかなかリフォーム費用をいただけないので。』

などと、よく分からない理由が返ってきた。

確かに、リフォーム費用の負担は大家が多くなっているのは理解している。

でも、それを理由に退去時の立会いを省略するって、
アリなんか?

粗大ゴミとか残して出て行かれたら、
それも大家負担?

今回のようにペットを飼っていて、
引越し後に連絡つかなかったら?


退去時立会いは、最低限の仕事の一つだと思うのだが・・

わたくし、何か間違ってますかね?


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posted by autamn at 10:49| Comment(6) | 親物件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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